Bevölkerungsrückgang sorgt für Preisverfall bei Wohnimmobilien – wachsende Regionen werden deutlich teurer
Ein neues Diskussionspapier des Berlin-Instituts beleuchtet den Zusammenhang zwischen Bevölkerungsentwicklung und Immobilienpreisen
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In eigener Sache
Ministerin Ursula von der Leyen zu Besuch beim Berlin-Institut
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Bevölkerungsrückgang sorgt für Preisverfall bei Wohnimmobilien – wachsende Regionen werden deutlich teurer
Ein neues Diskussionspapier des Berlin-Instituts beleuchtet den Zusammenhang zwischen Bevölkerungsentwicklung und Immobilienpreisen

Sinkt in einer Region die Einwohnerzahl, fallen die Immobilienpreise. Diesen Zusammenhang hat eine Analyse des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung jetzt bundesweit bestätigt. Demnach erklärt die Bevölkerungsentwicklung zu einem erheblichen Teil die Veränderung von regionalen Immobilienpreisen. Weitere Faktoren sind die Wirtschaftskraft und die touristische Attraktivität einer Region.

Wohnungsbesitzer in Regionen mit Bevölkerungsschwund müssen trotz des aktuellen Immobilienbooms mit deutlichen Preisrückgängen rechnen. Diesen Zusammenhang bestätigt ein aktuelles Diskussionspapier des Berlin-Instituts mit dem Titel „Wohnen im demografischen Wandel“.

Zwischen 2007 und 2012 sind die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien in Deutschland deutlich gestiegen. Der Immobilienmarkt gilt unter Investoren als sicherer Bereich, während die Attraktivität anderer Anlageformen durch die Finanz- und Wirtschaftskrise stark gelitten hat. Auch private Anleger haben angesichts geringer Kreditzinsen wieder stärker auf Immobilien gesetzt.

Bedingt durch die demografische und die Wirtschaftsentwicklung verläuft die Wertentwicklung von Immobilien regional allerdings höchst unterschiedlich. Deutschland verzeichnet ein Nebeneinander von wachsenden oder stabilen und schrumpfenden Regionalmärkten. Im Süden und in Teilen Nord- und Westdeutschlands gibt es prosperierende Regionen mit Bevölkerungswachstum und kontinuierlich hoher Nachfrage nach Wohnimmobilien. In Ostdeutschland, aber auch zunehmend in ländlichen Regionen des Westens sorgen Bevölkerungsverluste für stagnierende oder gar sinkende Immobilienpreise. Großstädte können sich jedoch auch in schrumpfenden Regionen häufig von der allgemeinen Entwicklung abkoppeln und verzeichnen deutliche Preissteigerungen.

Starke regionale Unterschiede auch bei insgesamt schwacher Preisentwicklung
Durchschnittliche jährliche Preisentwicklung von Wohnungen (2007 bis 2012), Mittelwert, 25. Perzentil und 75. Perzentil (das Viertel aller Kreise mit der jeweils schwächsten und stärksten Preisentwicklung im Bundesland)

Bei der Entwicklung der Angebotspreise von Eigentumswohnungen zwischen dem 1. Quartal 2007 und dem 1. Quartal 2012 stehen Berlin und Hamburg klar an der Spitze. In drei Bundesländern – im Saarland, in Sachsen und in Sachsen-Anhalt – entwickelten sich die Wohnungspreise im Mittel negativ. Sichtbar ist, dass die Preisspanne zwischen dem preisgünstigsten und dem teuersten Viertel der Kreise häufig gerade dann sehr groß ist, wenn sich der durchschnittliche Immobilienpreis wenig oder sogar negativ verändert hat. (Datengrundlage: Objektdatenbank der Immobilien Scout GmbH, eigene Berechnungen)

Nach der Analyse des Berlin-Instituts sinken Wohnungspreise in einem Landkreis beziehungsweise einer kreisfreien Stadt um 2,2 Prozent, wenn im selben Zeitraum die Bevölke-rung um 1 Prozent zurück geht – und umgekehrt. Bei Hauspreisen und Mieten lassen sich Preisveränderungen von 1,4 respektive 0,9 Prozent bei einer einprozentigen Veränderung der Einwohnerzahl belegen. Insgesamt erklärt die Bevölkerungsentwicklung etwa 30 Prozent der Veränderung von Wohnungspreisen. Zusätzlich haben die touristische Attraktivität eines Kreises, das Qualifikationsniveau der Beschäftigten sowie die wirtschaftliche Lage einen Einfluss auf die Preisentwicklung.

Genutzt wurde für die Analyse die Datenbank der Immobilien Scout GmbH für den Zeitraum vom ersten Quartal 2007 bis zum ersten Quartal 2012. Um die Preise unterschiedlicher Immobilien für eine statistische Auswertung nutzbar zu machen, hat die Immobilien Scout GmbH die Angebotspreise mit Hilfe einer hedonischen Berechnungsmethode zerlegt und in Preise für qualitativ vergleichbare Standardobjekte umgerechnet. Untersucht wurden die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Häusern sowie die Entwicklung der Nettokaltmieten. Diese deutschlandweit größte Datenbank ihrer Art ermöglicht bisher kaum verfügbare Analysen auf der Ebene von Kreisen (für ganz Deutschland) wie auch auf der Ebene von Stadtteilen und Gemeinden (für Großstädte und Metropolregionen). Analysiert werden konnten allerdings nur jene Preise, zu denen die Eigentümer ihre Wohnungen und Häuser im Internet anbieten – unberücksichtigt musste bleiben, ob die Immobilien tatsächlich zu diesem Preis vermietet wurden oder den Besitzer wechselten.

Im Gegensatz zur Kreisebene ließ sich auf der Ebene der Stadtbezirke und Gemeinden kein signifikanter Zusammenhang zwischen der lokalen Einwohnerentwicklung und der Preisentwicklung von Immobilien finden. Dies deutet darauf hin, dass auf Stadtteilebene andere, nicht mit den verfügbaren Daten erfasste Faktoren die Immobilienpreisentwicklung bestimmen. Solche Faktoren sind vermutlich besondere Eigenschaften der Stadtteile – etwa Art und Zustand der Bebauung, die natürliche Umgebung oder die Lage innerhalb einer Stadt.

In Schrumpfungsregionen starke Spaltung in teure und billige Lagen

Auch in Regionen mit Bevölkerungsverlusten kann es regional erhebliche Preissteigerungen geben. Schrumpft etwa in Ballungsräumen die Bevölkerung, entwickeln sich die Preise je nach Quartier sehr unterschiedlich. So lässt sich in den schlechteren Lagen der untersuchten Regionen ein überdurchschnittlicher Preisrückgang beobachten, während an attraktiven Standorten die Preise oftmals sogar deutlich steigen. In den Städten Magdeburg, Halle oder Cottbus, die in Regionen mit besonders deutlichem Bevölkerungsverlust von etwa einem Prozent pro Jahr liegen, zeigt sich beispielsweise eine besonders starke Spreizung der Preis-entwicklung zwischen teuren und billigen Stadtteilen. Der Bevölkerungsrückgang im Großraum verstärkt offenbar bereits vorhandene Ungleichheiten in den verschiedenen Stadtquartieren. Solvente Käufer und Mieter konzentrieren sich deshalb auf die attraktiven Viertel, was zu einem Anstieg der dortigen Preise und Mieten führt.

Wohnungspreise innerhalb schrumpfender Regionen driften auseinander
Die zehn Städte mit den größten Diskrepanzen der Wohnungspreisentwicklung ihrer Stadtteile (2007 bis 2012)

Für Aachen liegen aufgrund einer Gebietsreform keine Daten zur Bevölkerungsentwicklung vor.

Fast alle Großstädte mit besonders starken Unterschieden in der Preisentwicklung ihrer Stadtteile liegen in schrumpfenden Regionen. Bevölkerungsrückgang in einer Großregion scheint die Diskrepanzen bei der Immobilienpreisentwicklung in den Stadtteilen und Gemeinden der urbanen Gebiete zu verstärken. Möglicherweise konzentriert sich in schrumpfenden Regionen eine zahlenmäßig kleine, aber mobile und kaufkräftige Bevölkerungsgruppe in einigen besonders attraktiven Stadtteilen. Dort erwarten die Käufer und Mieter eine gute Wertbeständigkeit und die hohe Nachfrage führt dann zu einem besonders deutlichen Anstieg der Immobilienpreise. (Datengrundlage: Objektdatenbank der Immobilien Scout GmbH, Infas-Geodatenbank, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, eigene Berechnungen)

Hier können Sie das Diskussionspapier herunterladen.

Das Diskussionspapier wurde im Rahmen der „Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft“ mit Hilfe der ImmobilienScout24-Datenbank erstellt.

 

In eigener Sache
Ministerin Ursula von der Leyen zu Besuch beim Berlin-Institut

Im Förderkreis des Berlin-Instituts haben sich Unternehmen, Stiftungen und Privatpersonen zusammengefunden, um die Arbeit des Instituts zu unterstützen. Die Mitglieder haben am 6. November 2012 über Arbeit und Ziele des Instituts diskutiert. Als Gastreferentin schilderte Bundesministerin Dr. Ursula von der Leyen ihre persönliche Sicht auf die Herausforderungen, die sich in einer „Gesellschaft des langen Lebens mit wenig Kindern“ ergeben. Wissenschaftlichen Instituten komme in der öffentlichen Debatte eine „Kronzeugenfunktion“ zu, da sie Daten neutral bewerteten und nicht unter dem Verdacht politischer Parteinahme stünden. Ursula von der Leyen hob in diesem Zusammenhang insbesondere die Rolle des Berlin-Instituts hervor: Es verstehe wie kaum eine zweite Institution, Zusammenhänge verständlich zu erklären und damit den öffentlichen Diskurs zu beschleunigen.

Wer dem Förderkreis des Berlin-Instituts beitreten möchte, findet hier weitere Informationen.

Ausgabe 143, 08.11.2012

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